Otthon Start és a bérbeadás dilemmája – mit mutatnak a számok 2025-ben?

---

A napokban a Telexen olvastam egy nagyon érdekes cikket arról, hogy mennyire éri meg ma Magyarországon lakást venni és kiadni. A téma számomra is izgalmas, mert az elmúlt években sokan a bérbeadásban látták a „biztos befektetést”, most viszont mintha gyökeresen megváltozott volna a helyzet. A Telex írása több számítást és piaci példát is bemutatott, amelyekből jól látszik: ma már egyáltalán nem olyan egyértelmű, hogy a lakáskiadás az egyik legjobb hozamú befektetés.

Mit ír a Telex?

A Telex cikke („Megéri-e most befektetésre lakást venni?”, Telex, 2025. augusztus 28.) szerint ma egy átlagos budapesti lakás hozama jóval alacsonyabb, mint amit sokan gondolnak.

• 2025 januárjában egy 60 millió forintos lakás megvásárlása után havi kb. 300 ezer forintért lehetett kiadni az ingatlant – ez körülbelül 6%-os bruttó hozamot jelentett.
• Ugyanez a lakás azonban a mostani, 90 millió forintos árszinten már csak kb. 4%-os hozamot termel.

Ez azért érdekes, mert a 2010-es években egyes belvárosi lakások akár 9–10%-os hozamot is elértek, és emellett még az ingatlanárak is gyorsan emelkedtek. A Magyar Nemzeti Bank számításai szerint Budapesten az átlagos áremelkedés 2014 és 2022 között meghaladta az évi 15%-ot.

A nagy különbség: állampapír vs. ingatlan

A Telex rámutat arra is, hogy a lakáskiadásból származó nettó hozam – ha levonjuk a költségeket és az adókat – ma nagyjából 3–3,5%. Ezzel szemben az állampapírok 6–7%-os, kockázatmentes hozamot kínálnak. Ez a kontraszt jól mutatja, miért fordulhatott el sok befektető az ingatlanpiacról.

Az Otthon Start program hatása

A cikk kitér az Otthon Start hitelprogramra is, amely 3%-os fix kamatozásával sok családnak teszi lehetővé a saját lakás vásárlását. Ez azonban kettős hatással jár:

1. Egyre többen lépnek ki a bérlői piacról, mert inkább saját lakást vesznek.
2. Ugyanakkor sokan a kedvezményes hitellel befektetésként vásárolnak ingatlant, és kiadásra kínálják.

Ez a kettős mozgás oda vezethet, hogy a kiadható lakások száma nő, miközben a kereslet csökken – vagyis a bérleti díjak stagnálhatnak, esetleg mérséklődhetnek.

Mi lehet a jövő?

A Telex által idézett szakértők szerint a bérbeadás most akkor lehet racionális döntés, ha valaki hosszú távra tervez, és hisz abban, hogy az ingatlanárak tovább emelkednek. Rövid távon azonban inkább az látszik, hogy a hozam alacsonyabb a korábbinál, miközben más befektetések (például az állampapír) kedvezőbbek lehetnek.

Személyes gondolat

Engem személy szerint mindig izgat, amikor ilyen nagy fordulatokat látunk a piacon. Egyfelől az Otthon Start óriási lehetőség sok családnak, hogy saját otthonhoz jussanak, másfelől a befektetők számára komoly kérdés, hogy a számok hosszú távon is kiadják-e. Én magam nem szívesen mondanám, hogy „most vagy soha”, de az biztos, hogy aki most vág bele egy kiadási célú vásárlásba, annak nagyon alaposan át kell gondolnia a lépéseit.

Összegzés

A Telex cikke jól rávilágít arra, hogy a 2020-as évek második felében a lakáskiadás már korántsem olyan „aranytojást tojó tyúk”, mint amilyennek sokan gondolják. Az Otthon Start hitel egyszerre könnyíti meg a vásárlást és borítja fel a bérleti piac egyensúlyát. Számomra izgalmas figyelni, hogy ez a folyamat milyen irányba viszi a piacot – és hogy a befektetők hogyan alkalmazkodnak ehhez az új helyzethez.